• Объявления

Эволюция рынка недвижимости

Недвижимость Тайланда:недвижимость Паттайи;покупка и аренда коммерческой недвижимости,покупка квартиры в Тайланде,аренда квартиры в Тайланде

Модераторы: Siama7, Admin, SakYant, Svet

  • Объявления

Эволюция рынка недвижимости

Сообщение simthai » 04 дек 2012, 09:14

Сколько ко же на самом деле стоит жилье в Таиланде?

О недвижимости Страны улыбок написано много. Лишь патологически ленивый и нелюбопытный' покупатель, будучи разбужен в неурочный час, не сможет бегло ответить на вопросы, что такое «иностранная квота», «рассрочка платежа» и «первый контрактный платеж»

С информированностью по поводу цен и ценообразования все тоже благостно: известно, что в Таиланде в процессе приобретения недвижимости комиссию всегда платит продавец. Удел счастливого покупателя — пользоваться бесплатными трансферами от риелтора, бесплатными ознакомительными экскурсиями от него же, ну — и чашечка хорошего кофе в придачу. Солидные издания любят называть этот принцип работы «американской брокерской схемой», подразумевая факт, что американскому покупателю действительно обычно не выставляют счет за услуги риелтора.

Скажу сразу: цель сегодняшнего разговора — препарирование очередного тайского мифа о новостройках, которые составляют львиную долю покупок наших соотечественников. У нас впереди — размышления о фактах, которые скромно умалчивает реклама, и темы, практически табуированные риелторами в общении с покупателями. Но начнем мы издалека. С рассказа о далеких американских брокерах.

Мы не часто покупаем квартиры в Нью-Йорке, а потому не в курсе, что основа американской брокерской схемы — отнюдь не в отсутствии комиссии для покупателя, а в обязательном наличии ДВУХ брокеров, один из которых четко и однозначно отстаивает интересы продавца, а второй — столь же бескомпромиссно — интересы покупателя. В тех исключительных случаях, когда брокер един в двух лицах, покупателя и продавца заставляют подписывать специальный меморандум, отражающий понимание того, что данный двуликий Янус лишь частично, не в полном объеме, берется выполнять возложенные на него принятыми нормами обязательства. Догадываетесь почему? Как бы ни распределялось вознаграждение от продавца за оказанную услугу, брокер, продающий «товар от производителя», всеми фибрами души предан тому, кто эти денежки платит. Или тому, кто платит больше. Или тому, кто за счет мощной рекламы помогает продать больше «штук товара»... В общем, «пряников» тут много. А вот у брокера со стороны покупателя механизм успеха совершенно иной: он должен сжиться с чаяниями покупателя, едва ли не породниться с ним, дабы найти по-настоящему нужное и ценное именно для данного клиента недвижимое имущество. Да еще и уложиться в бюджет, попутно вскрыв все козни команды продавца.

В Паттайе мы имеем дело, как известно, с одним риелтором. Не секрет, что его роль в выборе объекта покупки огромна. Покупатель, если честен перед собой, всегда отдает себе отчет, «у кого» он купил свою квартиру.

Так и должно быть. Если только в роли независимого риелтора не выступил тот самый «засланный казачок». Вы уже оказывались в позиции покупателя? Не случалось ли вам, обратившись в агентство недвижимости, встать перед узким выбором буквально пары-тройки новостроек, удивительным образом возводимых одним-единственным застройщиком города? Если все было иначе, считайте — повезло.

И вот теперь — главный секрет. Как известно, бесплатного сыра не бывает. Каждый застройщик выплачивает своему контрагенту-риелтору комиссию, которая достигает десятков и сотен тысяч батов в зависимости от стоимости проданного жилья. До последнего времени эта схема в Паттайе была столь непреложной и эффективной, что говорить о ней с неспециалистами считалось дурным тоном. Любой прайс-лист любого застройщика, прайс, предлагаемый любым агентством недвижимости, априори содержит эту составляющую, которая позволяет застройщикам не беспокоиться о выходе напрямую к покупателю, а риелторским компаниям — расти и множиться, словно грибы после дождя. Ведь что бы ни происходило на рынке, пара-тройка проданных квартир обеспечивала риелтору безбедное существование, а покупатель пребывал в блаженном неведении, кто на самом деле способствовал стремительному росту благосостояния едва появившегося на рынке агентства «Океан квартир». А чего стоят многочисленные «друзья» покупателей, «бескорыстная» помощь которых давно и привычно конвертируется в агентствах недвижимости в половину полученной от застройщика комиссии!

Отдельного разговора заслуживает тема разницы выплачиваемой от конкретных проектов комиссии, особых отношений между теми или иными застройщиками и их контрагентами-риелторами, о том, почему некоторые риелторские конторы активно продают одни проекты и принципиально, в упор, «не замечают» другие. Думаю, поняв вышеописанную схему, в причинах разобраться не так сложно. Да и не о том сейчас речь.
Все когда-то меняется. В условиях скачкообразного спроса на курортное жилье, в ситуации роста стоимости земли, строительных материалов, рабочей силы, себестоимости жилья и, как один из решающих факторов — в силу конкуренции между застройщиками, рынок не мог не искать новых путей. Если прежде малые проценты «сверху» особо не делали погоды при ценообразовании студии за 700 тыс. батов, то возросшие аппетиты риелторов — «хотим больше процентов, тогда будем продавать» — при цене апартаментов в три, а то и 5-10 миллионов создали картину абсурда. Застройщик вынужден был идти на поводу у продающей братии и рисовать очередной прайс, в котором львиная доля цены — отнюдь не эксклюзивные материалы и не дополнительные квадратные метры.

Первый тревожный звонок прозвучал, когда в рекламных материалах Паттайи появилась нетипичная здесь фраза «квартиры — напрямую от застройщиков». Это случилось в момент открытия на Сукхумвите новой выставки недвижимости Expo Home. Впрочем, данное обстоятельство не слишком взволновало риелторское сообщество, будучи воспринято как маловразумительный рекламный ход, — вы ведь помните, миф «за все платит застройщик» никто не отменял.

Темой пересудов вокруг Expo Home по-прежнему оставалось не лишенное оснований сомнение в том, что одним лишь удобством (Expo Home собрала под своей крышей едва ли не всех застройщиков Паттайи, да еще и открыла там шоу-румы будущих квартир) покупателей на эту торговую площадку не заманишь.

Действительно, потенциальный покупатель, обычно выступающий в лице туриста, избалован вниманием риелторов и вряд ли сам пойдет куда-то изучать «ярмарку недвижимости», если на каждом углу возле отеля его подстерегают вывески риелторских агентств, приглашающих «немедленно бесплатно отвезти, показать и дешево продать».

Насколько дешево — вопрос, но то, что по единым ценам — факт.

Ударом ниже пояса оказался следующий, предновогодний «рекламный ход» Expo Home, предложившей своим посетителям при покупке любой квартиры или дома на выставке до 31 декабря сэкономить от 70 тыс. до миллиона (!) батов. Вот тут заволновались даже те, кто, что греха таить, тайком от риелторского сообщества порой заманивал покупателя, делясь крохами от собственной комиссии, называя это «индивидуальными скидками».

Озабоченные коллеги по ремеслу ринулись на выставку. После изучения ее прайс-листов с неприличными шапками «Экспо-прайс» и с не менее неприличными «экспо- ценами» схватились за калькуляторы. Сравнение обычных цен с «экспо ценами» и нехитрые расчеты во всей наготе показали истину: комиссия «лопнула». А те самые 70 тыс. — «маржа», незатейливо подаренная выставкой покупателю недорогой студии, 200 тыс. — обладателю средней «односпалки», 500 тыс. — владельцу дома, миллион — покупателю люксовых просторных апартаментов у моря.

Мы как раз сейчас наблюдаем этот драматический момент эволюционирующего рынка недвижимости Паттайи. И пока покупатель вправе ликовать, ведь именно он, без оговорок, вытянул выигрышный билет, давайте попробуем разобраться, что же произошло.

На застройщиках и без того лежит гигантское бремя «непрофильных» расходов по рекламе собственных проектов. Появление единой площадки для продажи любого типа курортного жилья, не требующей — назовем вещи своими именами — откатов, согласитесь, вполне реальный шанс для застройщиков не только привлечь новых покупателей, но и значительно сэкономить, ничуть не теряя в качестве.

Для новой выставки Expo Home подобный шаг — отличная возможность дать мощный старт бизнесу, построенному на цивилизованной и давно проверенной схеме аренды выставочных площадей и оказания услуг покупателям, — по некоторым сведениям, на площадке трудятся более десяти вполне профессиональных риелторов-консультантов. Кстати, остается актуальным вопрос, смогут ли эти сотрудники, не заглядывающие в карман клиента, выполнять функцию того самого «брокера для покупателя», который угадывает желания прежде, чем они сформулированы? Поживем — увидим.

Сейчас очевидно, что Expo Home, в которую организаторы и застройщики уже вложили более 10 млн батов, отступать некуда. На площадях выставки (а их более 1000 кв. м) появляются все новые бутики проектов, второй этаж просторного здания ожидает появления новых шоу-румов... Ну, а рекламные ролики на радио и ТВ настойчиво предлагают ленивым туристам заказать бесплатный транспорт на эту своеобразную экскурсию по новостройкам.
Чем не сервис, даже с привычной точки зрения?
Интрига в том, что будет после 31 декабря. На выставке категорически отказываются комментировать вопрос, отделываясь высказываниями о промо-мероприятиях на период открытия. Другая загадка — каким видят ближайшее будущее ведущие агентства недвижимости Паттайи. Впрочем, они всегда утверждали, что значительная доля их продаж, в отличие от агентств-однодневок, осуществляется на вторичком рынке. Там, как известно, правила просты и прозрачны. Кроме того, от услуг серьезных агентств недвижимости вряд ли откажутся старые клиенты и их протеже. Ну, а принцип работы, предложенный Expo Home, в подобных компаниях считают давно назревшей «неизбежностью».

Как бы то ни было, пока мы можем ступить лишь на зыбкую почву предположений. «Лопнувшая» комиссия неизбежно приведет к трансформации рынка. И очевидные выгоды для покупателя, не переплачивающего сверх необходимого, — лишь вершина айсберга. Если промо-акция затянется, я вовсе не удивлюсь появлению на площадке Expo Home проектов и застройщиков, прежде принципиально игнорировавших иностранные риелторские агентства, а значит, и покупателей-иностранцев. Вы не поверите, но в Паттайе таких новостроек огромное количество, и предлагают они порой очень приличные апартаменты по весьма «вкусным» ценам.

Вероятно, как-то иначе, не ограничиваясь примитивной передачей клиента в руки «любимому застройщику»,начнут работать все без исключения риелторские агентства Паттайи. И даже — о, ужас! — возможно, кто-то станет платить за услуги самостоятельного риелтора, если такие услуги потребуются. Но будет делать это осознанно, добровольно и на взаимно оговоренных условиях.

Я не знаю, что будет, если... Но то, что происходит сейчас, мне импонирует. Хотя бы потому, что эволюция — процесс неизбежный. Рынок недвижимости Паттайи просто взрослеет, нравится это кому-то или нет.

P. S. Для тех, кто внимательно прочитал мою заметку: если вы намерены обратиться к своим знакомым в Паттайе за советом по поводу приобретения жилья, только до 31 декабря имеется реальный шанс непринужденно протестировать степень бескорыстия ваших отношений.
Давайте посмотрим, куда приведет вас ваш товарищ! :)

Вся недвижимость Таиланда

Эволюция рынка недвижимости
Аватар пользователя
simthai
 
Сообщений: 22
Зарегистрирован: 27 июл 2012, 14:59
Откуда: Паттайя,Таиланд
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 1 раз.
Тегифорум SiamRusForum,вся недвижимость в таиланде,вся недвижимость таиланда,недвижимость таиланда,паттайя,недвижимость паттайи,дом

Объявления


  • Объявления

Вернуться в Недвижимость Паттайи

Кто сейчас на форуме

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1

  • Объявления