• Объявления

Советы покупателю недвижимости Паттайи

Недвижимость Тайланда:недвижимость Паттайи;покупка и аренда коммерческой недвижимости,покупка квартиры в Тайланде,аренда квартиры в Тайланде

Модераторы: Siama7, Admin, SakYant, Svet

  • Объявления

Советы покупателю недвижимости Паттайи

Сообщение Siama7 » 12 мар 2013, 00:32

За последние 10 лет русскоязычная община Паттайи выросла в разы. Если еще 5 лет назад считалось, что в городе проживает не более 5000 выходцев из России и СНГ, то в начале 2012 года Тайская иммиграционная полиция озвучила следующую статистику: в Паттайе постоянно проживают более 30000 россиян и еще примерно 25000 приезжают сюда «зимовать» на 5-6 месяцев.

И это без учета других русскоговорящих стран! Давайте разберемся — почему же именно Паттайя?
Тут я бы назвал несколько основных причин — это прекрасный климат, отличная инфраструктура города, недорогая недвижимость и низкая стоимость жизни. И это не просто мое мнение.

В последние несколько лет Таиланд постоянно находится в первой десятке различных международных рейтингов, таких как «лучшая страна для пенсионеров», «лучшая страна для самостоятельных путешествий», «наиболее перспективные рынки недвижимости». А в конце 2011 года Паттайя попала в список «20 городов мира, которые иностранцы выбирают как альтернативное место жительства». Поэтому вполне закономерно, что жить в Паттайю приезжают и молодежь до 30-ти, и вполне состоявшиеся взрослые и дееспособные люди с семьями и собственными финансовыми накоплениями, и пенсионеры — и большинство из них покупает жилье.

А вас не пугает так называемый «русский бум»? Многие говорят, что «мыльный пузырь» недвижимости в Паттайе скоро лопнет и всему бизнесу в недвижимости придет конец! Вообще, по мнению большинства агентов и застройщиков, текущий сезон уже является провальным и количество продаж упало.

Очень интересный и емкий вопрос. Давайте разделим его на составляющие — «русский бум», «мыльный пузырь»,«конец бизнесу», «провальный сезон» — и разберемся детально. Что касается бума, то я бы назвал его скорее тайским, чем русским. Безусловно, русскоязычные клиенты за последние несколько лет стали покупать больше, наверное, раза в 3-4. Русских приезжает в Таиланд 1 миллион в год, а тайцев в Королевстве живет 67 миллионов, причем постоянно. Наводнение 2011 года отчетливо показало состоятельным гражданам Страны Улыбок, что иметь жилье в Паттайе — это недорого и безопасно: наводнение никак не затронуло Паттайю.

Давайте перейдем к «мыльному пузырю».
Это еще один стереотип, который периодически пытаются раздуть в СМИ. Когда я приехал в Паттайю в 2000 году — это был небольшой курортный городишко, в котором Джомтьен был если не отдельным поселком, то уж точно очень дальним пригородом.

Практически все новые проекты строили местные тайские компании, ориентировавшиеся на тайских покупателей. Сейчас Паттайя превратилась в большой прибрежный город с самой лучшей в Таиланде (после Бангкока, конечно) инфраструктурой. За последнее десятилетие в городе появилось несколько крупных застройщиков с иностранным капиталом, ориентированных в основном на иностранцев, которые делали «погоду» на рынке. А прошлогоднее наводнение привело к тому, что, как я уже отмечал, количество тайских покупателей недвижимости возросло в разы. Как результат — в Паттайю косяками потянулись очень крупные публичные тайские компании с новыми проектами кондоминиумов. В результате мы имеем в Паттайе строительный бум и порядка 100 новостроек. Но,во-первых, на все это жилье есть устойчивый спрос. Во-вторых, большая часть жилого фонда в Паттайе используется по прямому назначению — в нем живут, либо хозяева, либо арендаторы. Количество туристов приезжающих в Таиланд растет год от года и уже превысило 23 млн человек в год, так что спрос на аренду тоже растет. Байки про то, что квартиру в Паттайе можно сдать только на пару месяцев в год — бред чистой воды.

Если ваш агент не может сдать Ваше жилье — меняйте агента. В нашей компании даже сейчас 90% квартир сдано! А «мыльный пузырь» — это в Эмиратах он был в 2008-м. Там люди покупали не для жилья или сдачи, а чтобы смотреть, как цены растут на 30-35% в год.

Убедительно. То есть бизнес в недвижимости будет процветать и дальше? Это я к третьему тезису перехожу...
Не вижу причин, по которым рынок недвижимости в Паттайе умрет. Город растет и развивается. Постоянно улучшается инфраструктура, скоро будет собственный аэропорт, крупнейший в Азии аквапарк строят... За будущее собственного бизнеса я абсолютно не волнуюсь. Десять лет назад много покупали европейцы и американцы, сейчас больше покупают русские, азиаты и тайцы — мне все равно кому продавать: я тут живу и уезжать не собираюсь! Другой вопрос, что на «русском» рынке 95% компаний обслуживают только покупателей из России, Украины и Казахстана. И вот если «русский бум» прекратится — а это уже начинается, то большинство «русских» компаний, открытых людьми, которые еще год назад вообще ничего не знали про недвижимость, просто закроются.

А к этому есть предпосылки?
Среди русскоязычных покупателей минимум 80% покупок в Паттайе совершают граждане России, поэтому
такие предпосылки есть. Ни для кого не секрет, что чем больше зарабатывают россияне, тем больше наши правительство и чиновники изобретают способов «честного и законного» отъема денег у населения. Круг сужается, и вывозить из страны «честно заработанные» становится все сложнее. Уже сейчас Сбербанк и ВТБ24 прекратили продажу дорожных чеков Америкэн Экспресс - а с их помощью совершалась львиная доля покупок недвижимости нашими соотечественниками. Насколько я знаю, на рассмотрении закон, по которому все российские чиновники будут обязаны декларировать счета и недвижимость за рубежом — но это только первая ласточка. Не удивлюсь, если под угрозой огромных штрафов, очень скоро это заставят делать всех россиян. Другой вопрос, что Таиланд не предоставляет никакой информации ни о счетах, ни о недвижимости на своей территории — но тогда перед всеми встанет дилемма: нарушать закон или «сдаться» налоговым властям.

Правда, стоит отметить, что наиболее дальновидные соотечественники уже сейчас начали готовиться к «закручиванию гаек». Уже сейчас как минимум половина покупателей недвижимости старается выводить деньги из страны таким образом, чтобы было непонятно, что эти деньги идут на приобретение недвижимости даже при банковских переводах. Если раньше максимум один человек из 100 покупал квартиру на имя тайской компании, то сейчас таких уже примерно 15%. Причем особенно много жилья по такой схеме приобретается в инвестиционных целях. Ведь недвижимость, приобретенная на имя тайской компании, ни при каких условиях не будет подлежать декларации. Она принадлежит тайскому юридическому лицу — а то, что это юрлицо контролируется гражданином России уже никого не волнует.

Но как же покупать не в собственность! В компании ведь должны быть тайцы?
Да, тайские акционеры должны быть. Но все не так страшно. По такой схеме иностранцы приобретают дома и квартиры уже почти 30 лет. Все давно уже отработано до мелочей и с юридической точки зрения покупатель полностью защищен — ведь дома покупаются только по этой схеме и другие вариантов просто нет. Если взять тот же русский поселок Бан Дусит — то там уже почти 350 русскоязычных семей: все живут, и проблем ни у кого не возникало. Кроме того, цены на квартиры в тайской квоте обычно дешевле на 10-15, а то и на все 25%. Сейчас появилось достаточно много инвесторов, которые покупают жилье в инвестиционных целях, особенно с прицелом на аренду. Например, человек покупает 10-15 однотипных студий на одном этаже в новостройке. Мало того, что он экономит в цене. Тайская компания, на которую будет оформлены все квартиры, в перспективе может дать возможность сделать разрешение на работу и долгосрочную визу. Вид деятельности — управление недвижимостью (property management), ведь по сути 15 комнат это уже мини-отель — практически, готовый бизнес. Но при этом у Вас нет никакой головной боли по содержанию здания и всей его инфраструктуры — весь ваш бизнес находится в кондоминиуме, администрация которого за всем и следит: не бесплатно, естественно!

Хотелось бы услышать ваш совет о том, как все же купить хорошее жилье, которое и сдать легко и продать в будущем не сложно?
Давайте сразу определимся: мы говорим о готовых квартирах или новостройках?

Да, наверное, и о том и об этом.

Ну что касается вторичного жилья — тут все просто. Нужно обратиться в агентство недвижимости — профессионалы Вам все расскажут и покажут.

Правда выбор тут не велик: на русском рынке вторичкой занимается 5-7 компаний, которые давно на рынке. Поиск и, особенно, оформление документов на вторичке — процесс достаточно сложный и небыстрый. Кстати, совет потенциальным покупателям: зайдя в любое агентство, даже если Вы хотите купить новострой, поинтересуйтесь вторичным жильем. В 95% случаев риэлтор начнет либо плавать в теме, либо сразу предложит переориентироваться на новостройку. Отсутствие базы по вторичке свидетельствует о том, что компании «без году неделя». Стоит ли покупать в таком «агентстве» — решайте сами.

А как быть на рынке новостроек?
Тут все просто — обратитесь в агентство недвижимости — профессионалы Вам все расскажут и покажут. Как человеку, который приехал в Паттайю на пару недель определить что лучше — что хуже, что дороговато — что продается по адекватной цене, что будет сдаваться — а что нет, куда можно удачно вложить деньги — а что будет висеть на шее владельца мертвым грузом без какой-либо перспективы продажи хотя бы без убытка?

Значит без риэлтора — никуда?
Понимаете, чтобы изменить менталитет бывшего советского человека нужно, наверное, два-три поколения. Нашим соотечественникам постоянно кажется, что их обязательно должны обмануть или «кинуть». Страстное желание «сэкономить 3 копейки» часто перевешивает здравый смысл и «наши» (как самые умные) пытаются купить напрямую без агента. Я могу привести массу примеров, когда вот такие самостоятельные покупки оканчивались весьма плачевно — всегда очень неприятно признавать, что ты переплатил втридорога или купил пусть и дешево, но то, что потом никому невозможно перепродать.

Ну и последний вопрос. Почему же нынешний сезон — провальный?
Тут все очень просто. В 2007 году, когда я только начинал заниматься недвижимостью в одной из британских компаний, в Паттайе было максимум 20 агентств недвижимости, из них «русских», наверное, 3-4. Сейчас количество агентов перевалило за 400, из них на «русском» рынке работает не менее 350- ти! Безусловно, в те далекие времена и предложение жилья было значительно меньше: новостройки можно было посчитать на пальцах обеих рук, а сейчас количество новых объектов перевалило далеко за сотню. Тем не менее, для Паттайи такое количество агентов — явный перебор — это больше чем во всей остальной стране. В ожидании сверхприбылей на волне «русского бума» только за последний год открылось порядка 100 агентств недвижимости. Но бума не случилось и я уверен, что уже к лету начнется массовое закрытие офисов по продаже недвижимости. Выжить смогут только профессионалы.

Прогноз весьма невеселый...
Это вполне объективно — ничего личного. Ни для кого не секрет, что 90% агентов продает исключительно новостройки и исключительно на русскоязычном рынке. По сути своей, это не риэлторы — это «таксисты». Их задача забрать клиента из отеля и провезти по нескольким офисам. Там менеджеры застройщиков все расскажут и, возможно, что-то продадут. При такой постановке вопроса можно вообще ничего о недвижимости не знать — а денежка капает. Так вот, я считаю, что такие «таксисты» нам не нужны - потенциальный покупатель имеет право получить полное представление о рынке, ему нужно помочь в выборе того, что ему действительно подойдет.

«Таксист» этого сделать не может, но именно абсолютно нереальное количество таких «таксистов» и привело к тому, что сезон стали считать провальным. Тут простая математика. По сравнению с сезоном 2009/2010 количество агентов на русском рынке выросло примерно в 25-30 раз, количество новостроек — раз в 8-10, а количество покупателей — максимум раза в 4-5.Соответственно,средний уровень количества продаж у среднестатистического застройщика и агента начал снижаться. Я не думаю, что в этом сезоне количество продаж на русскоязычном рынке сильно упадет, если вообще упадет. Но ведь все рассчитывали на очередной бурный рост процентов на 40-50 — а его не случилось. То есть «таксист», рассчитывавший продавать 10 квартир в месяц, продает 2-3 от силы. Конкуренция, однако!

А с чем связаны причины падения продаж у застройщиков?
Тут тоже математика и... конкуренция. Общее число покупок в городе вряд ли уменьшилось. Но рост количества покупок жилья в Паттайе значительно ниже, чем рост количества новостроек. Отсюда и уменьшение среднего количества продаж на один новый объект. Но это опять же не относится ко всем подряд. У каких-то компаний падение продаж серьезное, у кого-то его практически не заметно. В любом случае рынок и свободная конкуренция все расставят по своим местам.
Аватар пользователя
Siama7
 
Сообщений: 82
Зарегистрирован: 30 июл 2012, 16:22
Откуда: Паттайя,Таиланд
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 1 раз.
ТегиСоветы покупателю недвижимости Паттайи

Объявления


  • Объявления

Вернуться в Недвижимость Паттайи

Кто сейчас на форуме

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1

  • Объявления