• Объявления

Центр модератора ]

Как грамотно купить квартиру в Таиланде

Недвижимость Тайланда:недвижимость Паттайи;покупка и аренда коммерческой недвижимости,покупка квартиры в Тайланде,аренда квартиры в Тайланде

Модераторы: Admin, Svet, Anonymous

  • Объявления

Как грамотно купить квартиру в Таиланде

Сообщение simthai » 01 авг 2012, 16:35

В этой статье мы рассмотрим такие понятия, как пресейл (pre-sale) и ресейл (resale) и их основные особенности применительно к кондоминиумам, а также постараемся сориентировать нашего покупателя, когда именно можно делать выгодные покупки. Оба эти термина широко распространены на рынке недвижимости вПаттайе. Они наверняка должны быть известны русскоговорящим покупателям как покупка квартиры у застройщика на нулевом этапе строительства и покупка квартиры у частного владельца.

Пресейл (pre-sale) — дословно означает предварительная продажа. Фактически это продажа квартир в проекте, который только-только был анонсирован, за некоторое время до официального выхода на рынок. Первым покупателям, готовым довериться застройщику, предлагаются самые низкие цены со скидкой от предполагаемых цен на дату выхода проекта. Цена компенсирует то, что дата готовности будущей квартиры откладывается не только на срок строительства, но и на время подготовки проекта — от нескольких месяцев до года до начала самой стройки. Для застройщика это период, когда он изучает рынок, анализирует реальные возможности проекта и фиксирует основных инвесторов. В это же время проект проходит начальные этапы: подготовка документации, приобретение земли (в случае, если она еще не выкуплена), подготовка архитектурного плана, финальные согласования проекта и прочее.Строительство объекта начнется через 6-12 месяцев, и до этого момента у покупателей есть возможность выбрать самые лучшие квартиры: удачные по расположению на этаже — с солнечной или теневой стороны, с видом на море или на город, с лучшей планировкой. Тогда же активно разбирается и иностранная квота (количество квартир в кондоминиуме, которые могут быть оформлены на иностранное имя).
Как только начинается строительство, цены, как правило, поднимаются: в некоторых случаях цена вырастает в два раза с момента пре-сейла проекта до начала строительства. Стоимость квартир в строящемся проекте может еще вырасти до окончания строительства, однако надо признать, что не каждый застройщик идет на повторное повышение цен.

Покупателям, намеревающимся совершить выгодную покупку в кондоминиуме на стадии строительства, рекомендуется обратить внимание на рынок перепродаж, где можно найти хорошие квартиры по выгодным ценам. Инвесторы — как частные лица, так и компании — зачастую покупают квартиры на начальном этапе (пресейле) для того, чтобы потом, уже во время строительства либо ближе к его завершению, перепродать их. Это называется ресейл, то есть перепродажа или, если быть более точным, перепродажа от частного лица.

В реальной жизни это выглядит следующим образом. Например, некий инвестор господин Джонс приобрел студию по цене X, и у него есть график платежей, которому он четко следует. Фактически он уже выкупил квартиру, и на руках у него подписанный договор купли-продажи на частное имя.

Спустя два года господин Джонс решил продать свою квартиру по цене X + Y. Естественно, за это время цена у застройщика уже выросла, и у нашего господина Джонса есть возможность накинуть некую сумму сверх своей цены покупки, но при этом стоимость квартиры все равно может быть ниже, чем у застройщика! Более того, сама квартира может быть более привлекательной, чем другие, оставшиеся непроданными. А если предусмотрительный господин Джонс ухитрился выбрать себе одну из лучших квартир в кондоминиуме, то он сможет продать ее дороже.

Кроме того, с момента начала продаж прошло уже два, а то и два с половиной года, а это значит, что иностранная квота, например, может быть уже распродана. В таком случае клиент, желающий купить квартиру в понравившемся проекте, попросту не имеет никакой возможности оформить ее на свое имя! А значит, ему выгоднее иметь дело с нашим господином Джонсом, чтобы избежать оформления квартиры на тайскую компанию.

Что же на самом деле выгоднее — покупать квартиру на пресейле или искать выгодные предложения среди ресейла? Увы, однозначного ответа на этот вопрос нет, ведь само понятие выгодной покупки зависит от конкретной ситуации, возможностей и требований клиента.

Давайте рассмотрим конкретный пример. Пусть у покупателя есть бюджет в 1,5-2 млн батов, и он собирается приобрести недорогую квартиру в бюджетном проекте, которых сейчас на рынке немало. Только за последний месяц на рынок вышли три таких проекта с бассейнами и развитой инфраструктурой. Как правило, такая квартира — это апартаменты площадью порядка 30-35 кв. м с одной спальней, но не забываем, что строительство кондоминиума начнется только в следующем году. А значит, покупателю нужно ждать год до начала строительства, а после этого еще порядка трех лет до его окончания. Итого — четыре года ожидания.
На весь срок строительства покупатель получает рассрочку платежа: всю стоимость квартиры он будет выплачивать равномерными долями. Кроме того, на первоначальном этапе он сможет не только выбрать лучшее расположение квартиры, но и быть уверенным, что недвижимость будет оформлена на иностранную квоту — на его имя. Это выгодная покупка, и такие случаи очень распространены.

Теперь рассмотрим второй случай: покупатель, у которого есть такой же бюджет, но по тем или иным причинам он не может ждать эти четыре года. Если он посмотрит на цены от застройщика на квартиры, сдающиеся в этом либо следующем году, то обнаружит, что, во-первых, все хорошие квартиры уже проданы, а во-вторых, иностранная квота, скорее всего, тоже уже закончилась. И, в конце концов, это уже итоговая цена. И если у такого покупателя будет предложение от инвестора, купившего квартиру два года назад, — это будет для него выгодной покупкой. Единственный нюанс — сократится срок рассрочки платежа, и, соответственно, цена будет зависеть от конкретной ситуации и от конъюнктуры рынка. Но, тем не менее, такая квартира, скорее всего, обойдется дешевле, чем предложения из текущего прайс-листа застройщика.

Может быть и такой случай. Новый шикарный проект: первая линия, роскошные интерьеры, застройщик хорошо продумал инфраструктуру комплекса. И сам проект только начал строиться. Однако, если посмотреть на прайс-лист застройщика, то видно, что продано 80% квартир. А значит, если покупатель хочет купить квартиру в этом проекте — он все равно уже не сможет этого сделать, так как все распродано.

Не секрет, что на рынке действует несколько компаний, бизнес-модель которых заключается в покупке квартир на стадии пресейла с целью последующей перепродажи, при этом идет речь не о покупке одной или двух квартир, или даже этажа — мы говорим о действительно крупных объемах. Это большие финансовые вложения и очевидно, что застройщики дают такому покупателю хорошую цену первоначальной продажи.

На рынке недвижимости Паттайи можно поискать предложения от таких инвесторов, цены зависят от ситуации — иногда они могут быть ниже цен застройщика, но иногда и выше. Сроки выплат будут ограничены сроком строительства, но первый взнос будет чуть больше стандартного первоначального взноса на этапе проекта. Однако квартиры наверняка будут самыми лучшими! И, конечно же, в данном случае будет гарантирована иностранная собственность.

Одна из таких компаний — Ocean Residential Property, офис которой находится в самом начале Джомтьена, недалеко от арки. На их балансе находится несколько сотен квартир в разных ценовых диапазонах в луч-щих проектах города, причем среди них есть широкий выбор объектов как на начальной стадии строительства, так и уже готовых к заселению.

Покупателю, ищущему выгодные предложения, стоит уделить время чтобы изучить рынок в сотрудничестве с агентом, расспросив его о возможностях перепродаж в том или ином проекте. Кстати, у многих агентов есть частные перепродажи — от клиентов, покупавших квартиры некоторое время назад и сейчас по тем или иным причинам продающих их. Естественно, нужно внимательно проанализировать рынок, сопоставить цены, изучить условия и принять правильное решение.

Стоит еще отметить, что самый простой вариант сделки с точки зрения процедуры оформления покупки — это покупка квартиры на первичном рынке от застройщика. Сама покупка оформляется просто и быстро: покупатель вносит залог или депозит — небольшую сумму денег, чтобы зарезервировать квартиру. Затем подписывается договор купли-продажи с застройщиком, и после этого начинаются постоянные запланированные выплаты.

В случае перепродажи процедура покупки будет выглядеть несколько иначе. Сначала составляется договор купли-продажи между новым покупателем и текущим владельцем договора, в нем будут указаны все условия, о которых обе стороны договорились: цена квартиры, условия платежей, банковские реквизиты. С юридической точки зрения — это договор на продажу права покупки, и предметом покупки в данном случае является договор с застройщиком.

После завершения финансовой транзакции между покупателем и продавцом, новому владельцу передаются права покупателя по оригинальному договору, заключенному между инвестором и застройщиком со всеми
ценами и условиями платежей.

Возможно, процедура будет выглядеть не такой простой, как в случае покупки на первичном рынке, однако она вполне доступна и легальна. Такой подход активно используется на западном рынке. В Паттайе на практике есть немало клиентов, обращающихся в агентства недвижимости с конкретными запросами на перепродажу квартиры в том или ином проекте с целью получения не только лучшей квартиры, но и лучшей цены, места в иностранной квоте или сокращения сроков до окончания строительства.

В свою очередь не стоит забывать, что покупка на стадии пресейла тоже выгодна. Явные преимущества: длительный срок строительства (а значит, беспроцентная рассрочка платежей на длительное время), как правило, низкие первоначальные цены, большой выбор квартир, гарантированная иностранная квота. Но надо помнить, что покупка на первоначальном этапе это тоже своего рода лотерея, ведь никто не даст гарантии, что в будущем квартира может быть продана дороже.

Только когда квартира почти достроена или, более того, уже готова к заселению, у нас есть стопроцентная гарантия вступления в право собственности. Только тогда сокровище, которое мы покупаем, уже можно «пощупать руками». Все остальные варианты несут определенные риски, на компенсируемые пресейле выгодной ценой, лучшим выбором и наличием иностранной квоты.

Конечный выбор всегда остается за покупателем, и мы желаем всем читателям журнала выгодных и обдуманных покупок.

Вся недвижимость Таиланда


Ждем Вас в нашем Агентстве недвижимости Siam Rus Trading
Вложения
Как грамотно купить квартиру в Таиланде
88.jpg (48.38 KiB) Просмотров: 2604
Аватар пользователя
simthai
 
Сообщений: 24
Зарегистрирован: 27 июл 2012, 14:59
Откуда: Паттайя,Таиланд
Благодарил (а): 0 раз.
Поблагодарили: 1 раз.

Объявления


  • Объявления

Вернуться в Недвижимость Тайланда

Кто сейчас на форуме

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1

  • Объявления
Наш сайт в каталоге manyweb.ru
Русский Мир
Русские в Мире. Информационный портал на Русском языке.